房产计税余值的界定

房产的计税余值，是指房产原值一次性减除10%～30%后的余值，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。根据《江苏省房产税暂行条例施行细则》规定，A公司减除的比例为30%。因此，A公司计算缴纳房产税的关键是准确确定公司原有和新增房产的原值。

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）在“关于房产原值如何确定的问题”中明确规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。由此可见，对于房产原价的确定，财税〔2008〕152号文件虽然强调纳税人要“根据国家有关会计制度规定进行核算”，但并没有统一规定是哪一种会计制度。换言之，在确定房产计税余值时，纳税人根据企业会计准则或者企业会计制度规定核算的房屋原价，都得到税法的承认。

财政部、国家税务总局发布的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文中第三条规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

但对地价问题并未明确。同时，适用不同会计制度的企业，由于会计处理不同，有的将地价计入房产原值，有的则不计入，从而在纳税人之间产生了税负不公。为维护税收公平，堵塞税收漏洞，有必要就此问题进行明确。

这样“房地一致”的原则，在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促进节约集约用地。

考虑到将地价计入房产原值后，部分单位如仓储、物流企业等由于生产经营的特殊性，占地面积大，可能税负增加较多，对这类“大地小房”的情况给予了一定照顾：“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。” 这条比较人性化，是优惠政策。容积率是反映土地使用强度的指标。容积率越小说明工程项目的建筑面积小，没有充分地利用土地，造成土地浪费。