土地年限早于建筑物耐用年限，建筑物余值怎么考虑的

（一）建筑物的耐用年限

建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命，前者指建筑物从建成起到不堪使用时的年数，后者指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。建筑物的经济寿命短于自然寿命。

《房地产估价规范》给出的各种结构房屋的经济耐用年限的参考值如下：

（1）钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年；

（2）钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架一剪力墙结构等）：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；

（3）砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；

（4）砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；

（5）砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；

（6）砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；

（7）砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；