未上市公司怎么估值

未上市公司估值通常采用以下三种方法：

成本法

基于历史成本，考虑资产、负债和所有者权益的当前价值。

例如，如果五年前购买土地花费了1000万，则当前估值可能接近这个金额。

市场法

参照市场上类似公司的交易价格或市场乘数。

包括市盈率法（P/E）、市净率法（P/B）、企业价值倍数法（EV/EBITDA）等。

例如，根据周边地块的拍卖价，一块土地可能值5000万。

收益法

基于公司未来的盈利预期，通过折现现金流来估算公司价值。

例如，如果预计一块地上开发的房地产能带来稳定的收入，则可以根据房地产市场的均价和走势来估算其价值。

在实际操作中，估值方法的选择取决于公司的具体情况，包括行业、规模、盈利能力和增长潜力等因素。估值时还需要考虑持股比例、流动性折扣等因素。