房产投资改现金投资如何进行税务处理

房产投资改现金投资如何进行税务处理

《营业税税目注释（试行稿）》销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。

《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入实物收入和其他收入。

根据上述规定，房产办理过户手续，该房产与原投资方无关，归还原投资方，实质视同原投资方以现金购回房产，企业应当缴纳营业税和土地增值税。

1.增值税及附加税费

A公司将房产投资入股换取B公司的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》第三条第二款规定，一般纳税人转让2016年4月30日前自建的不动产，可选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2.土地增值税

以房产投资入股是否涉及土地增值税，主要看投资主体及被投资企业是否为房地产企业。A公司为房地产开发企业，需对其投资行为征收土地增值税。根据《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知》第六条规定，房地产开发企业建造商品房，已使用（包括自用出租等）年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税。

3.企业所得税

企业所得税法实施条例第二十五条和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》第七条，都明确规定了企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

4.印花税

企业以房地产投资入股属于财产所有权的转移，根据印花税规定应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。假设双方签订的合同未分别注明不含税金额和增值税税额，则按照含税总额缴纳印花税。