自然人私房出租个人所得税如何计算

情形一：

(增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费)小于等于4000元的(修缮费必须<=800元)：

应纳个人所得税=增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费-800元×税率×人次;

(增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费)大于4000元的(修缮费必须<=800元)：

应纳个人所得税=增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费×(1-20%)×税率。

说明：

1.修缮费每月最高可扣除800元，不足800的按实际修缮费用扣除，超过800的余下部分于次月按本原则继续抵扣。

2.当按据实征收方式申报转租收入(仍为增值税不含税收入)时，允许增加扣除转租人向一手出租人支付的租金(凭发票扣除，允许扣除的租金费用为增值税含税额)。

3.“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，统称相关税费。

(1)增值税：

住房类增值税减按1.5%征收率：增值税 = 月租金收入/(1+5%) ×1.5%

非住房类增值税按5%征收率：增值税 = 月租金收入/(1+5%) ×5%

(2019年1月1日至2021年12月31日，私房出租增值税起征点为100000元(含本数)，不含税收入大于100000元的才计征增值税 。)

(2)城建税 =增值税×(1%或5%或7%)

(在市区的，税率为7%;在县城、镇的，税率为5%;所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。2019年1月1日起减半征收。)

(3)教育费附加 =增值税×3%(2019年1月1日起减半征收。)

(4)地方教育附加 =增值税×2%(2019年1月1日起减半征收。)

(5)房产税：

住房类按4%：房产税=不含增值税的租金收入(即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税)×4% (2019年1月1日起减半征收。)

非住房类按12%：房产税=不含增值税的租金收入(即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税)×12%(2019年1月1日起减半征收。)

(6)土地使用税 = 每平方米土地年税额÷12×占地面积;

住房类：免征土地使用税;

非住房类：按实征收土地使用税。(2019年1月1日起减半征收。)

(7)印花税 = 租赁合同总金额×0.001

住房类：对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税;

非住房类：按实征收。(2019年1月1日起减半征收。)

以上(2)-(7)项相加，即“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，假设称之为相关税费(以下计算个人所得税时需用到)。

4.如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”，应以此作为计算依据。

5.公式中的个人所得税税率根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第(一)款规定判断，具体为：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税，对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。

6.房产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，纳税人同一个月多次取得房产租赁所得应合并计算纳税。