转让不动产差额征税怎么开增值税专用发票

转让不动产差额征税怎么开具增值税专用发票

土地使用权(Land Use Rights)是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定，一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

以安徽省为代表的观点是：纳税人适用差额纳税政策的，应当全额5%开具专票。

以杨州税务局为代表的：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，差额扣除后不得全额开具增值税专用发票。

纳税人转让二手不动产怎么开票

1、开具方式

增值税税制下，一般纳税人一律在机构所在地自行开票，小规模纳税人不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

2、发票类型

根据36号文附件一第五十三条的规定，向消费者个人销售不动产以及适用免征增值税的不动产销售行为，不得开具增值税专用发票，除此之外的其他情形，受让方要求开具专用发票的，转让方应按对方要求开具或者代开专用发票，受让方不需要提供任何证明文件。

3、具体要求

根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》的规定，纳税人销售不动产，自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票「货物或应税劳务、服务名称」栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，「单位」栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

4、开票口径

按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的(财政部、税务总局另有规定的除外)，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额(或含税评估额)和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印「差额征税」字样，发票开具不应与其他应税行为混开。

各地税务机关对上述规定理解掌握不一。由于纳税人转让自购以外方式取得的不动产，选用简易计税方法的，适用差额征税办法缴纳增值税，有部分省市国税机关据此援引23号公告，认为纳税人上述业务适用差额开票功能。